Hướng dẫn mua nhà đất ở Nhật Bản

Một căn hộ trong khu phố Hiroo, phường Shibuya của Tokyo được bán với giá 66 triệu yên (khoảng 740.000 USD). Ảnh: The New York Times

Theo Viện nghiên cứu đô thị Nhật Bản, giao dịch bất động sản tăng trưởng mạnh vào cuối năm 2014 và hiện đang ở mức tăng 16% so với với cùng kỳ trước đó. Đặc biệt là các giao dịch liên quan đến công ty nước ngoài, chẳng hạn các quỹ đầu tư, tăng gần 2,7 lần và đạt mức 1 nghìn tỷ yên. Tăng gấp ba lần so với năm 2013. Số tiền này tương đương 20% giá trị giao dịch nội bộ của thị trường bất động sản Nhật Bản năm 2014. 

Tại sao nhà đất ở Nhật Bản bỗng dưng "hot" trước các nhà đầu tư nước ngoài? Viện nghiên cứu đô thị ghi nhận Nhật Bản bị ảnh hưởng nặng nề bởi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 và 2009, hệ quả đó là giá nhà đã giảm đến 4% trên toàn quốc, và gần 8% trong 6 thành phố lớn. Điều này được cải thiện nhờ các chính sách hoãn lại việc tăng thuế tiêu dùng của Thủ tướng Shinzo Abe, người lên nắm quyền vào tháng 12/2012 tác động. Các chính sách này, ông trìu mến gọi là "Abenomics", bao gồm tăng chi tiêu cơ sở hạ tầng công cộng, giảm giá của đồng yên và chính sách cho vay nới lỏng tích cực của các ngân hàng Nhật bản (BOJ). 

Dưới tác động của chính sách "Abenomics", giá trị đồng yên giảm mạnh, chỉ bằng 14% so với đồng USD. Kéo theo đó, giá bất động sản Nhật Bản đang rẻ hơn khoảng 10% so với các đô thị lớn khác trên thế giới. Theo Zoe Ward - một công ty môi giới bất động sản ở Nhật Bản, mỗi mét vuông văn phòng tại Tokyo trong năm 2015 là 94 USD, rẻ hơn so với 179 USD tại Anh, 166 USD của Hong Kong và thậm chí rẻ hơn mức 95 USD của Singapore. 

Thêm vào đó, các ngân hàng Nhật Bản đồng loạt đưa ra những gói cứu trợ bất động sản vô cùng hấp dẫn. Ví dụ: Ngân hàng Tokyo Star cuối 12/2014 bắt đầu đưa ra gói cho vay táo bạo dành cho khách hàng Đài Loan để mua bất động sản tại Nhật Bản. Theo chương trình mới, người vay sinh sống tại Đài Loan có thể nhận đến 500 triệu yên từ ngân hàng với Lãi suấtthấp, chỉ khoảng 2%.  

Điều này dẫn đến những động thái "lạ" trên thị trường. Theo tờ The Straits Times của Singapore từ một nước có rất ít người nước ngoài sở hữu nhà, sau chính sách của Thủ Tướng Shinzo Abe, rất nhiều người Mỹ, Anh, Australia và đặc biệt, đầu năm 2015, người Trung Quốc bắt đầu tấn công thị trường nhà ở tiềm năng này. Giới chuyên môn cho rằng dòng tiền đầu tư từ nước ngoài vào bất động sản Nhật Bản sẽ tiếp tục tăng đến trước Thế vận hội Olympic Tokyo 2020. 

Và giá nhà ở Nhật Bản đang tăng lên. Tại Tokyo, giá trung bình của một chung cư đã qua sử dụng cao hơn 4,5%, khoảng 400.000 yên cho mỗi mét vuông (4.000 USD). Giá trung bình của nhà ở riêng lẻ hiện đã tăng 2,4% lên 32.00.000 yên (300.000 USD) so với cùng kỳ. Trong khi đó, giá nhà chung cư tại Osaka là 250.000 yên (2.000 USD) tăng 3,7 %, giá nhà riêng lẻ là 480.000 yên (200.000 USD), tăng 1,7%. Tuy vậy sở hữu nhà đất Nhật Bản vẫn hấp dẫn.

Đặc biệt là ở Nhật bản, thủ tục mua nhà rất đơn giản, người nước ngoài không phải đối mặt với bất kỳ rào cản nào khi mua nhà. Các cuộc đàm phán và điều tra tình hình nhà đất có thể bắt đầu sau khi một tài sản đã được chọn. Điều quan trọng để giao dịch thành công là người mua phải tìm được một công ty môi giới tốt. Khi cả hai bên mua - bán đồng ‎ý với giao dịch, công ty môi giới sẽ làm một biên bản thỏa thuận tạm thời, gọi là Juyoujikou. Hoàn tất thủ tục có giấy chứng nhận của hai bên thì Juyoujikou được coi là hợp đồng chính thức. Bước cuối cùng là trả lại số tiền còn lại. Toàn bộ quá trình đăng ký tài sản tại đây có thể được hoàn thành trong khoảng 12 ngày.

Các chi phí phụ khi mua nhà tại Nhật Bản. Ảnh: Global Property Guide

Ngoài chi phí trả theo hợp đồng, người mua nhà phải đóng thêm các phụ phí bắt buộc sau: lệ phí công chứng, thường từ 50.000 đến 200.000 yên (560 đến 2250 USD), thuế đất đai nộp thông qua một công chứng viên là 1% giá trị tài sản và lệ phí cho các công ty môi giới bất động sản khoảng 3% giá trị hợp đồng cộng 60.000 yên (670 USD). 

Và khi tìm kiếm bất động sản ở Nhật Bản, để tránh đầu tư sai, người mua phải phân biệt được giữa bất động sản toàn quyền sử dụng và thuê theo hợp đồng. Kazuhiro Okuda, chủ tịch của Hikari Home Inc, một công ty cho thuê và bán bất động sản cho người nước ngoài tại Nhật Bản giải thích, toàn quyền sử dụng nhà đất là bạn mua toàn bộ đất và các tài sản cố định trên đất. Còn tài sản thuê theo hợp đồng chỉ sở hữu một phần, còn gọi là thuê chung cư có thời hạn. Chẳng hạn một chung cư có trên 200 mét vuông, bạn mua một căn hộ trong đó khoảng 28 mét vuông. Giá trị của hợp đồng này kéo dài từ 50 - 60 năm. Hầu hết khách hàng nước ngoài đều chọn mua nhà đất toàn quyền sở hữu. 

Tâm An