Nghịch lý cuộc đời: Đặt cọc mua nhà rồi “hủy ngang” hợp đồng, một năm sau lại đòi đền tiền cọc

Tuy nhiên, đến ngày ông Đ đến nhà vợ chồng ông N báo răng mình chấp nhận mất cọc, không mua căn nhà đó nữa vì không hợp hướng và ngân hàng không giải ngân nên cũng không có đủ tiền để mua.

Ông Đ hủy hợp đồng chấp nhận mất tiền đặt cọc

Do thấy việc bán nhà cho ông Đ không thành, nên vợ chồng ông N quyết định bán căn nhà ấy cho một người khác vào ngày 24/7/2019.

Tuy nhiên, 1 năm sau vợ chồng ông Đ bất ngờ quay lại đòi kiện vợ chồng ông N trả lại tiền cọc 500 triệu đồng và phạt cọc 500 triệu đồng, tổng cộng là 1 tỷ đồng.

Lý do ông Đ đưa ra là vì hôm đặt cọc, vợ chồng ông N chỉ cam kết nhà đất hợp lệ và giao bản photo sổ đỏ. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, ông Đ được Phòng Quản lý Đô thị cho biết đất nhà này không thuộc diện cấm chuyển nhượng, nhưng có một phần đất nằm trong quy hoạch làm đường, nên đã báo cho vợ chồng ông N để thỏa thuận lại giá bán, nếu không thì phải bồi thường cọc cho nhà ông Đ.

Về phía ông N lại nói là chưa biết diện tích đất quy hoạch là bao nhiêu nên khó thương lượng lại giá, vì vậy đề nghị ông Đ chờ thêm thời gian để hỏi rõ rồi thỏa thuận lại giá. Đồng thời ông Đ cũng phủ nhận việc mình bảo hủy mua nhà vì không được ngân hàng giải ngân và không hợp hướng.

Sau đó, hai gia đình đã đưa nhau ra tòa. Tại phiên tòa sơ thẩm và phúc thẩm, cho rằng lời khai của nguyên đơn hoàn toàn có cơ sở, nên Tòa chấp nhận yêu cầu của ông Đ, buộc vợ chồng ông N phải trả 1 tỷ đồng cho ông Đ. Theo nhận định của tòa thì việc nhà ông N có phần đất quy hoạch để mở rộng lộ giới, cơ quan đã lấy ý kiến về đồ án và phía vợ chồng ông N biết nhưng lại không báo cho vợ chồng ông Đ, việc làm đó là không đúng.

Bên cạnh đó, có chứng cứ là vợ chồng ông Đ chấp nhận mất tiền cọc. Đáng lẽ ra là 2 bên phải ngồi lại thương lượng và thỏa thuận nhưng nhà ông N lại đem bán căn nhà ngay cho người khác. Do đó, việc vợ chồng ông N từ chối giao dịch trong trường hợp này là không đúng.

Vợ chồng ông N không chấp nhận phán quyết của Tòa án nên đã kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm vì cho rằng nhận định của Tòa tại phiên sơ thẩm và phúc thẩm là thiếu cơ sở và không khách quan.

Vợ chồng ông N đưa ra lý lẽ rằng Bộ luật dân sự hiện hành có đề cập rõ: Nếu bên đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Đối với việc này, tính đến ngày cuối cùng phải thanh toán tiền nhà, tức là vào ngày 29/5/2019, vợ chồng ông N vẫn sẵn sàng ký hợp đồng bán nhà, trong khi đó, vợ chồng ông Đ đã không thanh toán, nên việc bị mất cọc là đúng quy định.

Hơn nữa, vợ chồng ông N khẳng định không hề biết thông tin về việc quy hoạch đất làm đường như ông Đ đề cập đến. Vợ ông N cũng nói rằng không hề nhận được lời mời họp và ký bản lấy ý kiến nên đề nghị cơ quan chức năng giám định chữ ký trong hồ sơ này, song phía Hội đồng lại không đáp ứng được điều đó.

 Thỏa thuận đặt cọc giữa vợ chồng ông Ngân và ông Đạt ngày 25/5/2019

Sau đó, tòa sơ thẩm cho rằng vợ chồng ông N không cung cấp được tài liệu chứng minh đã đề nghị vợ chồng ông Đ thỏa thuận lại giá chuyển nhượng do có một phần đất nằm trong diện quy hoạch. Việc bắt lỗi không chịu thương lượng lại trong trường hợp này là điều không hợp lý.

Bên cạnh đó, ngân hàng Eximbank, chi nhánh An Giang đã xác nhận hạn mức tín dụng của tiệm vàng do vợ chồng ông Đ làm chủ cho thấy hạn mức còn lại đủ để thực hiện hợp đồng. Ngân hàng cấp tín dụng cho tiệm vàng của vợ chồng ông Đ. theo đúng ngành nghề đã đăng ký chứ không phải cấp tiền để cho vợ chồng ông đi mua nhà. Và cho dù vợ chồng ông có đủ tiền để mua được nhà cũng không có nghĩa là họ sẵn sàng thực hiện hợp đồng. Vì thế, tòa không thể mặc nhiên xem việc bên mua đủ tiền là không có lỗi trong việc thực hiện hợp đồng đặt cọc bị đổ bể.

Theo các luật sư thì bên bán chỉ phải bảo đảm tính hợp pháp của nhà đất theo sổ đỏ đã được cơ quan có thẩm quyền cấp. Còn nếu như có quy hoạch mở đường thì cũng không có quy định nào bắt bên bán phải báo cho bên mua được biết và cũng không có quy định buộc bên bán thương lượng lại giá cả cho những trường hợp như thế. Việc tăng hay giảm giá căn nhà tùy vào quyền của các bên.

Bài học rút ra từ rắc rối kiện tụng liên quan đến việc đòi đền bù tiền cọc, để tránh những rủi ro không đó có.

Khi đặt cọc hãy thiết lập và xem kỹ từng điều khoản trong hợp đồng và thực hiện công chứng rõ ràng các bản hợp đồng tại Văn phòng công chứng.

Hãy xem kỹ những điều khoản trong hợp đồng

Nếu bên mua không mua nhà nữa, hai bên cầm văn bản thỏa thuận hủy đặt cọc và thực hiện công chứng tại Văn phòng công chứng. Bởi nếu việc hủy đặt cọc chỉ được thực hiện bằng lời nói suông, thì bên mua dễ dàng lật kèo, và khi đó bên bán là người chịu thiệt thòi.

TH